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Fast immer besteht der Kundenwunsch darin, dass sich der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage wenig bis gar nicht auf die zur Verfügung stehende Liquidität auswirken soll. Dass dies möglich ist, zeigt unser Kundenbeispiel, was wir hier in vereinfachter Form darstellen.


Kundenbeispiel:

Unser langjähriger Kunde, verheiratet, zwei Kinder, allgemeinmedizinische Praxis in Nürnberg, 152.000,- € zu versteuerndes Einkommen, besaß Eigenkapital in Höhe von 37.500,- €, welches schlecht verzinst auf einem Tagesgeldkonto lag.

Die vorhandenen Geldwertanlagen (Banksparplan, Versicherungen, Fonds etc.) wollte er nicht weiter aufstocken – sondern zwecks Mischung und Streuung seine Kapitalanlagen um Sachwerte erweitern. Da er in Folge seines guten Einkommens entsprechend hohe Steuern zu zahlen hat, interessierte ihn, wie der Erwerb von Sachwertanlage und das Thema „Steuern sparen“ sinnvoll kombinierbar sind.

Gekauft wurde eine 60 qm Wohnung in Fürth, 2 Zimmer, Sanierungsobjekt (gem. §§7h/7i, 10f EStG). Der Kaufpreis betrug 176.221,- €. 


Kaufpreis der Immobilie 176.221,- €
abzgl. Eigenkapital des Kunden 37.500,- €

= zu finanzierender Betrag 138.721,- €

        
Der Kunde nahm ein Darlehen i.H.v. 140.000,- €  zu 2,5% Darlehenszins auf. Hierdurch ergab sich eine monatliche Annuität, die an die Bank zu zahlen war - in Höhe von 1.098,21 €. Nach zwölf Jahren ist die Immobilie mit dieser Tilgungsrate abbezahlt. 

Die Mieteinnahmen betragen pro Jahr 6.480,- €. Gleichzeitig zahlt der Kunde aufgrund der Steuervergünstigung gem. §§7h/7i, 10f EStG 4.846,- € weniger Steuern.

Von Zins- und Tilgungsbelastung sind somit Mieteinnahmen und Steuervergünstigungen abzuziehen, wodurch sich eine Belastung von nur 1.852,52 € pro Jahr - also ca. 154,37 € monatlich ergibt.


Zins und Tilgung für die Bankfinanzierung, jährlich 13.178,52 €
abzgl. Mieteinnahmen, jährlich 6.480,00 €
abzgl. Steuerersparnis, jährlich  4.846,00 €

=  jährliche Belastung  1.852,52 €
=  monatliche Belastung 154,37 €


Fazit:

Faktoren wie Kaufpreis, Eigenkapital, Steuersatz, Finanzierungskonditionen und Mieterwartungen bestimmen, wie viel Liquidität der Käufer einer Immobilie (zur Fremdvermietung) aufwenden muss.

Der Käufer in unserem Beispiel erwarb Immobilien-Eigentum über die Einsparung von Steuern, hier 58.152,- € (12 Jahre x 4.846,- €), die sonst ohne Gegenwert an den Fiskus geflossen wären.

Die Belastung durch den Immobilienkauf in Höhe von 154,37 € monatlich spürt der Kunde kaum.

Nach 12 Jahren ist unser Kunde im Besitz einer wertigen, abbezahlten Immobilie, die er entweder verkaufen oder weiterhin vermieten kann (z.B. für die Altersvorsorge).

Der Kunde wurde zum „Wiederholungstäter“ und kaufte ein Jahr später eine weitere kleine Immobilie zur Vermietung.








Hinweise:
Das obige Zahlenbeispiel dient lediglich zur vereinfachten Darstellung des Themas und hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit/Richtigkeit. Ein Steuerberater ist grundsätzlich vor Kaufentscheidung hinzuziehen. Miete: 9,- €/qm, Steuerersparnis: 30% vom Kaufpreis, Annuität: 2,5% Zins und Finanzierungslaufzeit bis zur vollständigen Finanzierung: 12 Jahre, die Ehefrau erzielt in diesem Beispiel kein Einkommen